实务分享丨通过公证委托进行存量房交易须警惕法律风险

来源：admin 2016-11-24 16:43:00 浏览次数：1532 次

案例

王某通过中介向何某购买某处房屋，何某收齐王某房款后，按照合同约定出具了全权的委托公证书。过了一年时间，王某打算将证过五年的房屋过户到自己的名下时，却发现这房屋早已经不是登记在何某的名下。经调查，王某发现何某出具了全权的委托公证书后不久，又将房屋出售给第三方，并办理了转移登记。王某遂向仲裁机构提起仲裁申请，要求确认何某与第三人之间签订的存量房买卖合同无效，并恢复原来的房屋登记。

1存量房交易中公证委托目的往往在于降低交易成本

通过委托公证进行存量房交易，初衷在于为卖方不能亲自处理房产的相关事宜提供方便，使得交易更加迅捷和便利。然而，在实务中，当事人往往通过委托公证的方式降低交易成本或者规避限购政策。正如案例中提及，由于买方在买房时房屋出证未满五年，契税过高，买卖双方通过委托公证的方式，待房屋证满五年后，才过户到自己名下或者指定人员名下，以此降低税费的承担。虽然委托公证进行存量房交易，从表面上看似乎满足了买方的特定需求，但是存量房交易的最终依据是权属转移登记，而不是委托公证，因此，即使买卖双方办理了委托公证，只要未办理过户，则存量房的产权仍然属于卖方，交易未最终完结，在履约过程中买方并非就此没有后顾之忧了。

2公证委托并不能彻底防范不诚信的一房二卖行为

在上述案例中，买方取得委托公证书，但是房屋过户前，由于房价一路高走，卖方出于利益驱使，另行处置房屋。虽然一般情况下，买方和卖方在办妥全权委托公证后，买方出于交易安全以及日后办理房屋过户手续的方便，要求卖方将存量房的房地产权证交给买方保管。但事实上，这种做法并不能从实质上影响卖方另行出售或者抵押已经办理了委托公证的房屋。因为，买卖双方虽然办理了委托公证，然而在未办理房屋过户之前，存量房的产权仍然在卖方名下。委托公证书并不像房地产权证具有“公示公信”的法律效力。如果卖方不诚信，卖方在办理委托公证并将产权证交给买方后，只要自行前往房管部门挂失补办手续，可重新领取新的房地产权证。虽然房管部门会要求卖方在报纸中登遗失证明，但是这种做法通常难以被取得公证委托书的买方发现。卖方取得新的房地产权证后，凭该房地产权证即可出售或抵押给第三方。除非买方有证据证明卖方与第三方存在恶意串通的行为，才有可能通过诉讼或仲裁方式撤销卖方与第三方的合同，并要求房管局恢复原来房屋登记。

回到案例中，由于王某无法提交何某与第三方之间存在恶意串通的证据，无法证明何某与第三人之间签订的合同无效，王某承担举证不能的责任，因此仲裁庭对王某的请求，不予支持。
综上所述，通过公证委托的方式进行存量房交易，如果当事人并不诚信，由此而产生的法律纠纷也是不胜枚举的。虽然当事人本意想通过此方式节省交易成本，但仍然需要慎重考虑法律风险，以免因小失大。
建议：针对卖方撤销公证委托以及办理公证委托后一房二卖的违约情形约定高额的违约金，增加卖方恶意违约的成本。（转自广州仲裁委员会微信平台）