农村土地承包合同公证

 案情概况

　　2017年5月,浙江省义乌市某农业开发企业承包了某村一片土地,用于农业养殖和种植。为防止因村民对土地承包不知情、承包程序不符合法律规定等导致纠纷,该企业负责人甲到公证处咨询能否对土地承包经营权合同进行公证。公证员刘某了解情况后告知甲,根据《中华人民共和国农村土地承包法》规定,作为该村以外的单位,承包该类土地必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意、乡(镇)政府批准、通过各镇(街)招标中心招标获得；办理土地承包经营权合同公证应由合同双方共同到公证处提交申请,并需要提交村民代表大会决议、政府批文、土地承包中标结果确认书、企业营业执照、企业农业开发资质证书、土地权属凭证、拟公证的土地承包合同等材料。

　　2017年6月11日,甲和作为发包方代表的村民委员会主任乙一同到公证处申请办理公证。公证员刘某细致审查了双方身份证明及提交的材料后,受理了公证申请。随后,公证员到村民委员会查看了村民代表大会会议记录,确认本次土地发包已经按照程序召开村民代表大会通过,该村9名村民代表均参加会议并全部同意发包。接着,公证员到镇政府核实了批准发包的文件,到国土资源局和林业局核实了承包土地所有权归属和土地性质,到税务、工商和农业部门查询了承包企业的纳税情况、资产申报情况,核实了相关资质证书的真实性,最后到招标中心查阅了招标记录,核实了评标结果。在确定所有材料真实、合法后,公证员通知甲和乙再次来到公证处,对双方办理公证的意愿、目的、合同主要内容等进行询问并制作了询问笔录,指导双方对拟公证的土地承包合同进行了完善,明确了土地用途、违约责任、征收补偿等内容,并确认双方对合同内容无异议。双方在公证员面前签署了修改后的合同。公证员出具了土地承包合同公证书。

　　案例评析

　　一、公证要点

　　1、农村土地承包的法律性和政策性较强,不仅涉及到《土地管理法》《土地承包法》《村民委员会组织法》等多部法律法规,还涉及到中央和地方的土地政策。公证员办理土地承包合同公证要全面了解相关法律法规和政策要求,确保承包行为合法合规且合乎政策要求。

　　2、在主体资质方面,公证员应重点审查发包人、承包人是否具有相应的资质,包括发包方是否具有相应的处分权利,发包方是否对承包方的资信情况和运营能力进行了审查等内容。

　　3、在承包程序方面,公证员应重点审查村民委员会的发包程序是否合法,包括发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包,是否事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,是否报乡(镇)人民政府批准；是否经招标、拍卖、公开协商等公开竞争方式获得,招标、拍卖、公开协商等程序是否符合相关法律法规,从而避免因程序违法而导致发包结果无效。

　　4、在合同内容方面,公证员应重点审查发包方、承包方的姓名(名称),承包土地的名称、坐落、面积、质量等级,承包期限和起止日期,承包土地的用途,双方权利义务及违约责任等内容。特别要对承包方在土地上建造必要用房的面积、占地范围和报批手续,承包期满后地上建筑、苗木等附着物产权归属或折价方式,以及如遇土地征收时相关补偿方式和补偿费分配等约定进行审查,必要时指导双方当事人对合同进行完善,避免履行过程中发生纠纷。

　　二、案例意义

　　农村土地承包事关农村经济发展、农民利益和承包方的切身利益。对于承包方企业而言,稳定的土地承包经营权是一项重要的产权,事关企业财产安全甚至长远发展。近年来,因承包发包程序不合法、合同内容约定不明确、征地补偿约定不明等引发的产权纠纷增多。公证机构为农村土地承包经营活动提供公证服务,对土地权益交易流转中涉及的资质、程序等事项进行审查核实,排除不真实、不合法因素,指导当事人依法依程序签署合同、履行义务,能够有效防止土地承包经营过程中的纠纷隐患,保护农民土地权益和承包经营权人的合法权益。

　　三、相关法律和政策依据

　　1、《中华人民共和国公证法》第十一条；

　　2、《中华人民共和国土地管理法》第十五条；

　　3、《中华人民共和国农村土地承包法》第二十一条、第四十四条、第四十六条、第四十八条；

　　4、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、第二十六条。

　　四、专有名词解释

　　土地承包经营权:是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利,有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。